La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó una condena contra un consorcio de propietarios por los severos daños que sufrió una vecina de un edificio de la Ciudad de Buenos Aires a raíz de una inundación en su departamento.
El fallo firmado por los jueces Gastón Polo Olivera y Carlos Carranza Casares, elevó significativamente la indemnización: el consorcio deberá pagarle a la damnificada más de 6,4 millones de pesos, más intereses y costas.
Caños cloacales
El caso se originó cuando S. O., propietaria del departamento, denunció que su vivienda se había inundado por la obstrucción de los caños cloacales, lo que ocasionó daños materiales, psicológicos y morales. La mujer demandó tanto al consorcio como a la administración del edificio y a la compañía de seguros.
En primera instancia, el juzgado había rechazado la demanda contra la administración, pero condenó al consorcio a pagar $2.446.654 por los perjuicios. La vecina apeló por considerar insuficiente el monto y porque el fallo no responsabilizaba a la administración. El consorcio, a su vez, también recurrió la sentencia.
Qué resolvió la Cámara
La Cámara Civil confirmó la absolución del administrador, pero amplió de manera notable las sumas indemnizatorias al considerar acreditado el daño psicológico y moral sufrido por la mujer.
La sentencia sostuvo que las filtraciones “obedecen a elementos vinculados con la propiedad común” y recordó que “el consorcio de copropietarios es el obligado al mantenimiento en buen estado” de esas instalaciones.
Según el peritaje, la inundación se debió a un defecto estructural en el sistema de desagüe cloacal, que transcurría de forma horizontal bajo un pasillo, facilitando los taponamientos.
El tribunal también rechazó la queja del consorcio que pretendía negar la compensación por privación de uso del departamento, señalando que el daño “se presume por la sola imposibilidad de utilizar la vivienda”, sin necesidad de probar que la propietaria hubiera tenido que alquilar otra.
Los montos
Con el voto del juez Polo Olivera, al que adhirió Carranza Casares, la Cámara elevó el resarcimiento por incapacidad psicológica a 4 millones de pesos —frente al millón fijado en la instancia anterior— y el daño moral a 2 millones. El resto de los rubros, como la reparación del inmueble, la reposición de muebles y la privación de uso, fueron confirmados.
En total, la indemnización supera los 6,4 millones de pesos, a los que se sumarán los intereses y las costas del proceso, que también deberán ser asumidos por el consorcio.
La Cámara reiteró que “la privación de uso constituye un daño cierto y autónomo” y que la víctima “padeció una pérdida real derivada de no poder habitar su vivienda”.
El tribunal subrayó que el daño moral y el psicológico “abarcan no sólo la pérdida de la tranquilidad y el equilibrio emocional, sino la afectación del proyecto de vida”, y que la reparación económica “no sustituye al dolor, pero es el único medio que el derecho tiene para compensar una circunstancia antijurídica ya acontecida”.
Por qué no es responsable la administración
La Cámara coincidió con el juez de primera instancia en que no se acreditó un mal desempeño del administrador.
“La acción del administrador en ejercicio de sus funciones es la acción del consorcio”, sostuvo el tribunal, y añadió que la responsabilidad por los defectos de las instalaciones recae sobre el conjunto de copropietarios.
La compañía de seguros también quedó fuera de la condena, ya que su póliza cubría únicamente la responsabilidad de la administración, que fue absuelta.
Deberes del consorcio
El fallo refuerza la doctrina de que los consorcios son personas jurídicas privadas responsables del mantenimiento y conservación de los bienes comunes, y que deben responder por los daños que estos ocasionen a los propietarios individuales.
“Era carga del titular del bien vicioso —en este caso, el consorcio— la reparación del origen de los daños y sus consecuencias”, afirmaron los jueces.
En su voto, Polo Olivera recordó que los consorcios no pueden desligarse de su obligación de mantener las cañerías y desagües, y que los daños generados por su mal estado configuran una responsabilidad directa. “El derecho de propiedad horizontal es interdependiente y conforma un todo no escindible”, subrayó.