La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó la condena contra el consorcio de propietarios de un edificio de la ciudad de Buenos Aires por los graves daños que sufrió un departamento a raíz de filtraciones y pérdidas de agua que nunca fueron solucionadas de manera definitiva.
El fallo ratificó la responsabilidad del ente consorcial por no mantener en condiciones las partes comunes del edificio.
Qué pasó en el departamento
La propietaria denunció que desde 2014 comenzaron filtraciones y humedades en la cocina y el baño principal. Con el tiempo, los daños se extendieron: cañerías a la vista, revestimientos removidos, pisos dañados y trabajos de plomería iniciados pero nunca terminados.
La perito ingeniera designada en el expediente constató que el inmueble estaba deshabitado y en mal estado general, “amerita reparaciones para que esté en condiciones habitables”. También describió el baño principal como “totalmente arruinado, con caños a la vista, faltante de revestimiento y revoque, trabajos empezados y sin terminar”.
Según declaró una testigo, los problemas de agua eran recurrentes y el departamento “se había vuelto inhabitable”, lo que llevó a su dueña a dejar de vivir allí.
Por qué condenaron al consorcio
Los jueces recordaron cuál es el rol del consorcio en el régimen de propiedad horizontal.
“El consorcio es un ente comunitario con personalidad jurídica propia, distinto de las personas humanas que lo componen, y es el que debe velar por el buen estado de conservación y mantenimiento del edificio”.
También precisó que reviste “el carácter de guardián de las cosas comunes, cuya administración, reparación, conservación, correcto servicio y seguridad se encuentra a su cargo”.
En relación con las filtraciones, el tribunal sostuvo que no importa dónde aparece el daño sino cuál es su origen. Si proviene de partes comunes, responde el consorcio. En ese sentido, citó que “en materia de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio, la responsabilidad incumbe al consorcio”.
Tras analizar la pericia técnica y el resto de las pruebas, los jueces concluyeron que quedó acreditado el nexo causal entre la falta de reparación y los daños sufridos por la propietaria.
“Se tiene por demostrada la relación de causalidad adecuada entre el hecho y el daño ocasionado por falta de oportuna reparación”.
La obligación de arreglo rige aunque se deban expensas
El tribunal también rechazó el argumento del consorcio que intentó desligarse señalando supuestos incumplimientos en el pago de expensas. “Se trata de dos acciones totalmente independientes desde su base, dado que el objeto procesal de una es totalmente distinto al de la otra y sus trámites son autónomos”.
La sentencia ordenó al consorcio realizar en un plazo de 60 días todas las obras necesarias para solucionar de manera definitiva las filtraciones y humedades, bajo apercibimiento de aplicar sanciones.
Además, confirmó la indemnización por daños materiales y reconoció un resarcimiento por daño moral —hoy denominado “consecuencias no patrimoniales”— aunque redujo el monto fijado en primera instancia.
Al fundamentar este rubro, la Cámara señaló que no cualquier molestia habilita reparación, pero que en este caso la entidad de los daños superó ampliamente lo tolerable. “Se encuentra acreditada la conducta morosa del consorcio de propietarios a cuyo cargo estaban las reparaciones, acontecimientos susceptibles de provocar trastornos que superan las molestias y contrariedades y que constituyen un daño moral resarcible”.
Y añadió que las condiciones de inhabitabilidad del inmueble justifican la compensación. “Los desmedros materiales existentes en el departamento… me persuaden a inferir la procedencia y existencia de los padecimientos sufridos por la accionante atento las condiciones de inhabitabilidad del inmueble”.
En definitiva, la Cámara confirmó que la omisión en el mantenimiento de las instalaciones comunes no solo deterioró el departamento, sino que privó a su propietaria del uso normal de su vivienda, lo que generó responsabilidad contractual del consorcio y una condena económica que deberá afrontar.