Un Consorcio tendrá que indemnizar a una propietaria por el grave deterioro que sufrió en su departamento a raíz de filtraciones y humedad.
La condena quedó confirmada por la Cámara Nacional en lo Civil que remarcó que sin justificación razonable en una Asamblea se votó por demorar esos arreglos y priorizar otros a otras unidades funcionales.
En cambio, rechazó la demanda contra la administración del edificio porque, precisamente, se probó que el motivo de la falta de arreglo fue lo que resolvieron los copropietarios en esa Asamblea y no hubo negligencia o demora de la administradora.
Cuándo hay culpa de la Administración
En la demanda, la propietaria buscó culpar a la administradora por la negativa a llevar a cabo los arreglos o a reintegrarle dinero que tuvo que poner de urgencia para poder seguir viviendo en su departamento, luego de las filtraciones.
“El artículo 160 del Código Civil y Comercial de la Nación (vinculado con el art. 59 de la ley 19.550) dispone que los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, su miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión”
Hay “culpa” cuando los administradores omiten cumplir “sus deberes de lealtad y diligencia o favorezcan o persigan intereses contrarios a la persona jurídica o si teniéndolos por sí o por interpósita persona, omitan hacerlo saber y no se abstengan de intervenir en relación con la operación de que se trate”.
En este caso puntual, la administradora demostró con las actas de Asamblea que propuso el arreglo pero los copropietarios votaron por no hacerlo
“Resulta claro que fue la asamblea de propietarios la que se opuso a los desembolsos requeridos por la reclamante”, dio por probado el Tribunal de Apelaciones
“Es claro que la orden de demorar tales trabajos, sin razón atendible -más allá de las limitaciones presupuestarias del Consorcio en su conjunto, que no cabe desconocer- fue decidida por los vecinos en asamblea”, concluyeron los jueces Carlos Carranza Casares y Gastón Polo Olivera.
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Obligaciones del Consorcio
El consorcio “como persona jurídica distinta de los copropietarios (cfr. arts. 148, inc. h, y 2044 del Código Civil y Comercial de la Nación), tiene a su cargo, según las disposiciones del respectivo reglamento y los arts. 2040, 2041,2042, 2046, 2048, 2056 y 2067 del citado cuerpo legal, la obligación de velar por el mantenimiento y conservación de los bienes y sectores comunes del edificio“
“La falta de atención por parte del consorcio a la reparación y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones de daños y perjuicios, sea de los consorcistas o de terceros”.
Además de pagarle por los arreglos a la vivienda, el Consorcio tendrá también que reembolsar a la vecina “el equivalente” al gasto “que debió afrontar en otra vivienda, hasta tanto sea reparada la deteriorara, de su propiedad”
Pericia
Un perito informó al juzgado que los ambientes del departamento presentan “deterioros en los techos, los pisos y las paredes por motivo de las filtraciones de agua y persistencia de la humedad en las superficies” con áreas “inutilizables”
“Los daños se originan en partes comunes del edificio, que son las pérdidas de agua en las tuberías empotradas en las paredes del edificio, de los departamentos contiguos al de la actora. También por filtraciones de la columna principal del edificio que pasa por la mocheta en el interior del placard”, detalló.