La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó una sentencia que obliga a una propietaria a regularizar o demoler construcciones realizadas sin autorización en la terraza de su departamento, en un caso que pone límites al uso individual de los espacios comunes en edificios.
El conflicto se originó a partir de la demanda del Consorcio de Propietarios de un edificio del centro de la Ciudad de Buenos Aires, que denunció modificaciones en sectores comunes.
En primera instancia se hizo lugar parcialmente al reclamo, y ahora la Sala B ratificó la decisión en todos sus términos.
Regularizar o demoler
El fallo establece un mecanismo en dos etapas.
En primer lugar, fija un plazo para intentar la regularización de las obras, un cerramiento instalado en la terraza. Para ello, el consorcio deberá convocar a una asamblea en la que la demandada tendrá que proponer la modificación del reglamento e “incluir las obras ejecutadas en su azotea”, además de “ofrecer abonar las expensas correspondientes por los metros cuadrados construidos”.
Si esa alternativa no prospera, la orden es terminante: la propietaria deberá “remover el cerramiento instalado en su terraza (jaula) y las obras ejecutadas y no autorizadas, restituyendo al estado anterior”.
Multa de un millón de pesos por día
La sentencia también prevé sanciones severas en caso de incumplimiento.
En concreto, fija una multa de $1.000.000 por cada día de demora, además de advertir que la conducta podría encuadrar en el delito de desobediencia.
La Cámara convalidó este punto al señalar que las astreintes son “una medida de presión de la voluntad del destinatario… a fin de vencer su resistencia” y garantizar el cumplimiento de la sentencia.
Sin prescripción: el daño es continuo
Uno de los principales argumentos de la demandada fue que las obras eran antiguas. Sin embargo, el tribunal rechazó la prescripción.
La pericia no pudo precisar cuándo se realizaron las construcciones y solo indicó que su antigüedad “podría oscilar entre diez y treinta años”, lo que impide fijar el inicio del plazo legal.
Además, los jueces destacaron que se trata de una situación que se prolonga en el tiempo, ya que “el eventual daño no se agota en un hecho único, sino que se proyecta y renueva”.
“La tolerancia no confiere derechos”
El fallo también descarta que el paso del tiempo o la falta de reclamos del consorcio validen las construcciones.
En ese sentido, la Cámara fue categórica: “la tolerancia no confiere derechos”, y aceptar lo contrario implicaría reconocer una práctica contraria al reglamento como fuente de legalidad.
Límites al derecho de propiedad
La demandada también alegó afectación a su derecho de propiedad, pero el tribunal rechazó ese planteo.
Según explicó, la ampliación se realizó sobre espacios comunes y generó un beneficio exclusivo en perjuicio del resto, configurando “un incremento indebido de su unidad funcional en detrimento de los restantes consorcistas”.
Una medida “severa” pero válida
Finalmente, los jueces admitieron que la demolición puede parecer extrema, pero la consideraron necesaria para preservar la convivencia.
El fallo señala que la medida “podría parecer severa”, pero se justifica para evitar que cada propietario realice obras por su cuenta en espacios comunes del edificio.