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18 julio, 2020
La Cámara Nacional en lo Civil ordenó un embargo preventivo por 456.000 dólares al vendedor de una oficina en construcción en Nordelta. El demandado cedió al comprador su boleto de compraventa firmado con un fideicomiso, a sabiendas -según el fallo- de las dificultades legales y financieras que enfrentaba la obra.
El Tribunal de Apelaciones resolvió que debe ser embargado de forma preventiva para responder con su patrimonio en caso de que el bien no pueda ser escriturado en 40 días, algo que deberá suceder si la sentencia queda firme.
Se trata de una oficina adquirida en Nordelta, en un edificio que tienen ahora que terminar los boletistas con fondos propios.
El Fideicomiso “Estudio de Bahía Grande” y su fiduciaria “Complejo Bahía SA” fueron condenados en junio pasado a “ejecutar todas las medidas que sean necesarias para la finalización del emprendimiento, otorgar el reglamento de copropiedad y administración y escriturar” a favor del comprador que demandó, en un plazo de 40 días.
De ser esto imposible, en subsidio tendrán que indemnizar por daños y perjuicios. De ocurrir esta circunstancia, el vendedor que cedió su boleto a cambio de un pago por parte del nuevo comprador tendrá que responder también.
La condena
El Tribunal de Apelaciones accedió a fijar un embargo preventivo contra el cedente del Boleto por 356.000 dólares más 100.000 dólares por intereses y gastos del juicio. La medida se ordenó sobre cuentas bancarias, depósitos o acreencias en pesos o dólares que tenga bancarizadas.
“Las   sumas en cuestión deberán ser depositadas en el Banco de la Nación Argentina, Sucursal Tribunales”, ordenaron los camaristas Sebastián Picasso y Ricardo Li Rosi.
“Es sabido que la norma del art. 212, inciso 3° del Código Procesal, faculta a solicitar el embargo a quien hubiese obtenido sentencia favorable, aunque estuviere recurrida”, explicó el fallo.
El 18 de junio pasado, la jueza civil Marcela Eiff condenó al  Fideicomiso y a la fiduciaria y en forma subsidiaria al vendedor de la propiedad.
El demandante sostuvo que dentro de la urbanización Nordelta se promovió la construcción de un complejo llamado “Bahía Grande” a cargo de “Complejo Bahía SA”. Esta sociedad era dirigida por el demandado, quien -siempre según la acusación- renunció en agosto de 2012. En noviembre de ese año, un martillero de la organización “Remax” le habría ofrecido al ahora damnificado la adquisición de una unidad para oficina con cochera, en el edificio Estudios de la Bahía. La operación se concretó el 27 de diciembre de 2012 , día en que se formalizó la cesión del boleto de compraventa, tras el pago de un precio convenido. El propietario del departamento era el ex director de la sociedad.
 “La obra en construcción comenzó a llevar un ritmo cada vez más lento hasta llegar, meses después de su adquisición, a su total y absoluta paralización”, explicó el comprador en su demanda.
Tanto “Complejo Bahía” como sus socios, supo luego, eran objeto de una investigación por presunto lavado de activos en la justicia federal.
Con casi la totalidad de las unidades vendidas, los compradores “molestos y preocupados por su inversión” se unieron y llegaron a un acuerdo con la demandada -sin renunciar a ninguno de sus derechos- formaron un consorcio en 2014 y se hicieron cargo con dinero propio de terminar la construcción para poder tomar posesión.
El cedente del Boleto, concluyó la Justicia, no podía ignorar los problemas financieros y legales al momento de concretar la operación, sostuvo el fallo.
“Es bien sabido que los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión (art. 1198 del Código Civil vigente a la época del contrato).-
“La buena fe, que en general se concibe como la convicción de obrar conforme al derecho, se define en este caso como buena fe probidad, es decir la recíproca lealtad que las partes se deben en todos los aspectos de la contratación, lealtad que debe apreciarse objetivamente, o sea, aplicando a cada situación el criterio de lo que hubieran hecho dos personas honorables y razonables”.
Este ” principio fundamental se encuentra ahora incorporado en el título preliminar del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación”, remarcó.·
“Es justo que “Fideicomiso Estudios de Bahía Grande” (la vendedora) y “Complejo Bahía S.A.” fiduciaria del “Fideicomiso Estudios de Bahía Grande” honren la palabra empeñada, realicen todas las gestiones necesarias y escrituren el inmueble vendido”, concluyó la jueza. Y en caso de ser esto imposible, determinó que respondan de manera solidaria con el cedente del Boleto por daños y perjuicios.

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