Invasión de ratas y cucarachas. Filtraciones y humedad de cimientos. En la demanda adujo que la construcción de un edificio lindero “destruyó” el valor de venta de su casa, en una tradicional zona de viviendas bajas del barrio de Caballito, ciudad de Buenos Aires.
El edificio, aseguró, ocupó además de manera ilegal parte del jardín de su propiedad.
El vecino demandó al fideicomiso propietario de la construcción.
Y ganó.
Padecimientos
Todo comenzó en abril de 2012 cuando se inició la construcción del edificio. Narró en su demanda que “desde ese momento muchos fueron los padecimientos que habría sufrido, tales como invasión de ratas y cucarachas que hasta ese momento jamás habían aparecido en su propiedad”
Luego ” comenzaron ruidos molestos en horarios no permitidos, golpes, música fuerte y gritos en distintos idiomas”
“Luego de un tiempo, cuando la obra comenzó a sobrepasar su vivienda, empezaron a desprenderse partes de la mampostería interior y a ponerse en riesgo la integridad de su núcleo familiar, motivo por el cual remitió la carta documento”, refirió además en su demanda.
También denunció que “debido a los límites utilizados existió un acto deliberado de robo de parte de su patrimonio ya que mermó la superficie que por escritura pública compró”
“La invasión de su propiedad destruyó su valor de venta y su patrimonio”, advirtió también y reclamó la “devolución” de los límites originales según mensura o su equivalente en dinero.
Condena
La Cámara Nacional en lo Civil confirmó una sentencia que ordenó al propietario de la construcción y al director de la obra pagar al vecino.
“En el caso ha quedado demostrada no solo la entidad de los trastornos ocasionados sino su prolongación en el tiempo. En efecto, a raíz de los hechos que derivaron en los daños más arriba reconocidos”, el vecino “debió razonablemente padecer afecciones que afectaron su paz y perturbaron su vida y con ello su bienestar emocional”, analizó el Tribunal en relación al daño moral.
Los jueces Carlos Carranza Casares y Gastón Polo Olivera destacaron una pericia en la cual un arquitecto dio cuenta de distintos daños, entre ellos “el paso de humedad” desde el edificio nuevo que “sigue el patrón horizontal del corte de una viga, donde apoyó una losa, que acumuló agua, concentró por ende humedad, mal ejecutada la impermeabilización, y filtró así hacia la parcela” del afectado.
También remarcó que no surgió que esos daños “hubieran ocurrido con anterioridad a la construcción”
El peritaje dio cuenta de “muros divisorios derrumbados, invasión de la unidad, solados dañados con salpicadura de materiales”
La invasión efectiva la cuantificó en 2,45 m2.
” De allí que, más allá de lo que ha de decirse sobre su extensión, el daño y su vinculación con la construcción lindera está suficientemente probado” y la responsabilidad es del propietario y el director de obra, concluyó la sentencia.
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Director de obra. “En doctrina también se ha sostenido que el contratista o el director de obra son quienes deben responder en su calidad de guardianes de la cosa por los daños que ella cause a terceros” y el edificio ” está bajo la guarda de quien tiene a su cargo la ejecución de los trabajos de construcción, que tendrá la responsabilidad que le atribuye el artículo 1113 del Código Civil”
Artículo 1113 Código Civil: “la obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve, o que tiene a su cuidado”Constructora. La empresa constructora y el director de obra “no sólo son responsables de los perjuicios derivados de la inobservancia de las reglamentaciones legales, sino también de todo daño que con motivo de los trabajos pertinentes ocasionen a los vecinos, aun cuando no mediare inobservancia de las disposiciones municipales”
“Como guardián jurídico de la obra, el empresario responde frente a los terceros por los daños que deriven de ella”
Los jueces del Tribunal de Apelaciones reiteraron que “en materia de obras de construcción la responsabilidad no surge, sin más, por el daño causado por una actividad cualquiera, sino por la que es riesgosa. El riesgo no puede quedar reducido a una simple relación de causalidad, ciega y mecanicista, entre cierto elemento y un perjuicio. El riesgo es un factor de atribución y, por ello, es una razón especial para responder”
” El fundamento de la responsabilidad es un riesgo creado, un peligro que la actividad genera, fincando el factor atributivo en un poder-deber relativo a esa fuente de peligro que domina o controla el obligado, de manera expresa o virtual”
“Se hallan comprometidas todas las personas que, por haber generado la actividad, introducen en el medio social el riesgo que es anexo a ella y tienen, por lo tanto, un deber de fiscalización, supervisión y control, a fin de evitar que ese peligro se actualice en daño”
La Cámara confirmó un fallo de la jueza civil Virginia Simari.