La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que la eventual pérdida de valor de un departamento afectado por filtraciones de agua durante varios años deberá determinarse recién cuando concluyan las reparaciones que el consorcio del edificio fue condenado a realizar. De esa manera, modificó parcialmente una sentencia de primera instancia que había rechazado ese rubro indemnizatorio y dispuso que el perito arquitecto vuelva a inspeccionar el inmueble una vez terminadas las obras.
El caso fue iniciado por la propietaria de un departamento ubicado en la ciudad de Buenos Aires. La mujer sostuvo que la terraza común situada sobre parte de su vivienda presentaba un grave deterioro por falta de mantenimiento, con deficiencias en la impermeabilización y desagües obstruidos, lo que provocó filtraciones, humedad, desprendimientos de revoques, moho y otros daños en su unidad. También denunció que se habían realizado modificaciones contrarias al reglamento de copropiedad en la terraza y reclamó tanto una indemnización como la reparación integral del sector.
Desvalorización
En primera instancia, el consorcio fue condenado a pagar una indemnización por daños materiales y a ejecutar las obras necesarias para reparar la terraza y eliminar las filtraciones, aunque se rechazó el reclamo por desvalorización del inmueble. La propietaria apeló esa decisión al considerar que la prueba pericial había demostrado una pérdida de valor de su departamento y que la reparación económica reconocida era insuficiente.
Al analizar el recurso, el tribunal de apelaciones confirmó el monto reconocido por los daños materiales. Los jueces señalaron que el informe pericial describió con precisión las reparaciones necesarias y sus costos, y remarcaron que la propietaria no había impugnado esas conclusiones técnicas, por lo que entendieron que la indemnización fijada resultaba adecuada junto con los intereses correspondientes.
Distinta fue la conclusión respecto de la desvalorización del inmueble. El perito había estimado que el departamento había perdido un 35% de su valor de venta debido a las filtraciones y al deterioro acumulado, incluso porque algunos vestigios podrían permanecer después de las reparaciones. También había destacado que las filtraciones seguían activas al momento de la inspección.
Sin embargo, la Cámara explicó que esa estimación fue realizada cuando el inmueble aún sufría filtraciones y antes de que se ejecutaran las obras ordenadas judicialmente. Por ese motivo entendió que no era posible establecer en ese momento cuál sería la pérdida definitiva de valor del departamento.
Valor de reventa
“Para establecer de manera precisa la existencia y magnitud de la merma en el valor de reventa producto de los daños aquí tratados, la unidad debe ser inspeccionada indefectiblemente una vez reparada”, sostuvo el voto del juez Gastón Polo Olivera. En consecuencia, el tribunal dispuso que, durante la etapa de ejecución de la sentencia y una vez concluidas todas las obras, el perito determine si persiste una desvalorización y, en ese caso, cuál es su porcentaje y cuantía.
La Cámara también rechazó el pedido de la propietaria para que se ordenara la restitución de la terraza a su estado original mediante la demolición de un cerramiento y otras modificaciones realizadas en otro departamento. Los magistrados señalaron que una decisión de ese tipo no podía adoptarse sin la participación del titular de esa unidad, ya que sus derechos podrían verse directamente afectados por la sentencia. Añadieron, además, que no se acreditó que esas modificaciones hubieran sido la causa de las filtraciones, las cuales el perito atribuyó al deficiente estado de impermeabilización de la terraza y no a las construcciones cuestionadas.
Con ese alcance, la Sala G de la Cámara modificó parcialmente el fallo únicamente para diferir el análisis de la desvalorización del inmueble hasta después de la finalización de las obras y confirmó el resto de la sentencia.