Una filtración que aparece en el techo o en una pared de un departamento no determina, por sí sola, quién debe pagar los daños. En los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, la cuestión central es establecer dónde se originó el problema y si la causa provino de una parte común o de un elemento propio de alguna de las unidades.
Así lo explicó la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil al resolver un reclamo por filtraciones y humedades que afectaron un departamento ubicado en un edificio de Avenida del Libertador al 4700, en la Ciudad de Buenos Aires. El tribunal diferenció los sectores afectados y concluyó que en algunos daños debía responder el propietario del departamento superior y, en otros, el consorcio junto con ese propietario.
La sentencia fue dictada por los jueces Carlos Carranza Casares y Gastón Polo Olivera.
La regla: mirar dónde se originó el daño
El fallo establece un criterio particularmente relevante para este tipo de conflictos: no importa solo dónde aparece la humedad, sino cuál fue su origen.
Los jueces señalaron que, en principio, cuando las humedades tienen como causa una cosa común del edificio, la responsabilidad corresponde al consorcio. En cambio, cuando el problema se genera en un bien de propiedad exclusiva, el responsable es el titular de esa unidad.
La Cámara recordó que el consorcio, como persona jurídica distinta de los propietarios, tiene a su cargo el mantenimiento y conservación de los bienes y sectores comunes del edificio. Si incumple esa obligación y esa falta provoca daños a un propietario o a un tercero, puede ser condenado a repararlos.
Entre los elementos que el Código Civil y Comercial considera necesariamente comunes están las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión hasta su ingreso a la unidad funcional, además de los muros exteriores y los divisorios entre unidades y con sectores comunes.
Por el contrario, son necesariamente propios de cada unidad las partes comprendidas dentro de sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, puertas, ventanas, artefactos y revestimientos, incluidos los de los balcones.
Si se tapa un desagüe dentro del departamento, responde el propietario
El caso analizado por la Cámara mostró con claridad esa diferencia.
La pericia determinó que las filtraciones que habían afectado la cocina del departamento inferior estaban relacionadas con la obstrucción del desagüe ubicado debajo de la pileta de la cocina del departamento superior. El agua había inundado ese ambiente y provocado daños en el piso inferior.
Para los jueces, ese elemento pertenecía a la unidad superior y no a una parte común del edificio. Por eso, la responsabilidad por esos daños debía recaer sobre el titular del departamento.
Además, el propio propietario había reconocido que en su unidad se había cambiado el sifón de la bacha y que, después de las obras realizadas para evitar las filtraciones, estas habían cesado.
Es decir, que el daño aparezca en el departamento de abajo no convierte automáticamente al consorcio en responsable. Si la prueba demuestra que el agua se originó en un elemento propio del departamento de arriba, la obligación de reparar corresponde a su titular.
¿Cuándo responde el consorcio?
La situación cambia cuando la causa se encuentra en una parte común.
La Cámara recordó que existe una reiterada jurisprudencia que atribuye responsabilidad al consorcio por filtraciones o taponamientos producidos en cañerías comunes.
En esos casos, aunque la humedad termine manifestándose en el techo, la pared o el piso de una unidad funcional, lo determinante es que el origen esté en una estructura cuya conservación corresponde al consorcio.
La sentencia también explicó que la propiedad horizontal está integrada por las partes privativas y por las partes comunes y que, para determinar quién debe afrontar una reparación, es necesario identificar correctamente a cuál de esas categorías pertenece el elemento que produjo el daño.
Un tercer escenario: culpa de ambos
El caso tuvo además una particularidad: no todos los daños podían atribuirse exclusivamente a una sola causa.
En el baño y el dormitorio del departamento afectado, la pericia encontró indicios que vinculaban los deterioros tanto con elementos propios del departamento superior como con sectores comunes.
Por un lado, se habían renovado los desagües del baño del piso superior. Pero, al mismo tiempo, había filtraciones provenientes de la medianera, que constituye una parte común.
Otro peritaje también había señalado que las patologías podían deberse tanto a la conexión del lavabo con la cañería principal del edificio como a filtraciones en la cañería de recolección principal, que presentaba defectos vinculados con el paso del tiempo.
La conclusión de la Cámara fue que en ese sector habían concurrido dos causas con eficacia para producir el resultado dañoso.
Por eso, los jueces establecieron que los perjuicios correspondientes al baño y al dormitorio debían ser resarcidos por el propietario del piso superior y por el consorcio, por partes iguales y en forma concurrente.
La importancia de la pericia
Otro punto central de la sentencia es el valor de la prueba técnica.
La Cámara destacó que, frente a un conflicto por filtraciones, el informe del perito especializado constituye un elemento fundamental para determinar tanto el origen de la humedad como el costo de las reparaciones.
En este caso, los jueces consideraron que no había elementos convincentes para apartarse de las conclusiones de la perita, ya que las partes habían cuestionado el dictamen sin aportar respaldo profesional suficiente ni producir elementos capaces de contradecirlo.
La sentencia deja así una cuestión práctica: antes de discutir quién debe pagar, hay que determinar técnicamente de dónde salió el agua.
El consorcio no responde por todo lo que sucede dentro de un departamento
El fallo también marca un límite a la responsabilidad consorcial.
El consorcio tiene la obligación de conservar los espacios y elementos comunes, pero esa obligación no alcanza automáticamente a cualquier desperfecto que genere consecuencias en otra unidad.
Si la filtración nace, por ejemplo, de un desagüe, sifón u otro elemento propio de una unidad funcional, el responsable será el propietario de esa unidad. Si, en cambio, la causa se encuentra en una cañería común, una medianera u otro elemento común cuya conservación corresponde al consorcio, la responsabilidad puede recaer sobre este.
Y existe una tercera posibilidad: que las dos causas hayan contribuido al daño, como ocurrió en parte de este caso.
La Cámara confirmó además el reconocimiento de un daño moral de $2.000.000, que debía ser afrontado por ambos demandados en partes iguales.
Los jueces explicaron que las filtraciones, humedades y rajaduras pueden exceder el mero daño material cuando afectan la vida cotidiana dentro de la vivienda. El fallo menciona las molestias derivadas de la irrupción de agua y humedad en el hogar, la necesidad de realizar trabajos, la entrada y salida de trabajadores y la prolongación de las incomodidades cuando las reparaciones no solucionan definitivamente el problema.
En cuanto a los daños materiales, la sentencia mantuvo como referencia un presupuesto de $885.345, aunque ordenó discriminar en la etapa de ejecución qué trabajos correspondían a la cocina y cuáles al baño y dormitorio, para determinar el costo correspondiente a cada responsable.
La sentencia puede resumirse en una pregunta que resulta clave para cualquier reclamo por filtraciones en propiedad horizontal: ¿dónde se originó el daño?
Si el origen está en una parte común, responde el consorcio.
Si está en una parte propia de una unidad, responde el propietario.
Si las pericias demuestran que hubo causas comunes y propias que concurrieron para producir el daño, la responsabilidad puede distribuirse entre ambos.
En el caso concreto, la Cámara revocó parcialmente la sentencia de primera instancia y condenó también al propietario, manteniendo la responsabilidad del consorcio según los sectores y causas determinados por las pericia