“Experimentó sentimientos de angustia e impotencia ante la situación vivida durante la construcción del inmueble lindero que deben ser reparados. No tengo dudas que la experiencia vivida afecta los más profundos sentimientos, solo basta para ello imaginarse la situación”, reflexionó el camarista José Benito Fajre de la sala H de la Cámara Civil y Comercial de la ciudad de Buenos Aires.
Junto a sus colegas Liliana Abreut de Begher y Claudio Kiper confirmó una sentencia que ordenó a la empresa propietaria del edificio, Rivadavia Park SA y al arquitecto responsable a indemnizar al dueño de uno de los departamentos de la planta baja del edificio lindero, en avenida Rivadavia 3667, quien tuvo que mudarse y alquilar en otro lugar porque su casa se volvió insalubre.
La indemnización será pagada además por dos aseguradoras, SMG Compañía Argentina de Seguros SA y Federación Patronal de Seguros, donde tenían pólizas la empresa y el arquitecto.
“La empresa constructora y el director de obra no sólo son responsables derivados de la inobservancia de las reglamentaciones legales, sino también de todo daño que con motivo de los trabajos pertinentes ocasionen a los vecinos, aun cuando no mediare inobservancia de las disposiciones municipales”, advirtió el Tribunal de Apelaciones en la sentencia.
También sostuvieron que el constructor es responsable por el hecho dañoso si se produjo por “negligencia suya en la ejecución de la obra o por mala calidad de los materiales empleados o por un vicio del suelo que aquél tenía el deber de prever. Además, ello no excluye la responsabilidad del dueño, pues a éste le incumbe la responsabilidad indirecta de garantía”
El calvario para el vecino empezó a fines del 2012 cuando junto a su edificio comenzó la construcción de una torre en avenida Rivadavia 3641/45/53. Hubo grietas desde el piso al techo en las paredes de tres habitaciones linderas al edificio en obra y cielo raso y se descompuso la madera del piso contiguo a la medianera.
“Se ha sostenido que la responsabilidad del empresario por los daños sufridos a terceros durante la ejecución de la obra, debe juzgarse no sólo por las prescripciones del art. 1647 del Código Civil –limitada a la culpa por inobservancia de reglamentaciones municipales o cualquier otra disposición legal–, sino mayormente por lo dispuesto por el art. 1113, que prevé una responsabilidad de naturaleza objetiva por los perjuicios que se causa a terceros por el riesgo o vicio de las cosas utilizadas en la construcción o por los que generen las personas que son empleadas en su realización”.
Además, “si el daño se ha producido por una cosa de propiedad del dueño de la obra, éste también es responsable, en los términos de la citada normativa, salvo que se pruebe que el daño tuvo su causa en materiales provistos por el empresario o en la acción de sus dependientes o, la responsabilidad entre el constructor, el director de obra y el proyectista frente a terceros es solidaria sobre la base del origen de la responsabilidad, ya que si bien la actividad peculiar de cada uno de los partícipes en la construcción puede incidir en forma distinta en la producción de la ruina total o de la amenaza de ruina, para la ley integran un complejo único que no puede ser distinguido. Se afirma que la ley busca imponer un deber de vigilancia que recae sobre todos quienes, por una u otra causa, intervienen en la actividad empresarial (constructor, director de obra y proyectista)”.
El vecino habló con el encargado de la obra, comenzó a tomar fotos y pidió hacerlas llegar al arquitecto, pero nadie lo contactó. Ante sus infructuosos intentos, recurrió al Gobierno de la ciudad de Buenos Aires, y en julio de 2013 un miembro de la Guardia de Auxilio y Emergencias concurrió al domicilio y constató que las aberturas “coincidían con los tipicos movimientos realizados por el socavamiento del suelo” pero no encontró peligro de derrumbe
“Las grietas eran cada vez mayores y cuando llovía éstas se humedecían y se descascaraba la pared, lo que hacía de su casa un ambiente tóxico, motivo por el cual se vio obligado a mudarse”
El 16 de octubre de 2013 contrató un arquitecto para que realice un informe pericial. En noviembre comenzó el envío de cartas documento al arquitecto e ingeniero de la obra. Una de ellas fue respondida por Rivadavia Park SA.
Una mediación fracasó y se inició la causa judicial.
La empresa argumentó que era propietaria del edificio pero que la construcción había sido encomendada a terceros, por lo cual lo ocurrido no fue su responsabilidad.
Sostuvo “no haber llevado adelante el proyecto, ni la dirección de obra, ni la construcción de la misma”.
El arquitecto dijo que no es constructor y no podía culpárselo por los daños sufridos que atribuyó a la empresa constructora.
La Cámara rechazó los argumentos.
Además en cuanto a las aseguradoras destacó que el actual Código Civil y Comercial, “determina la nulidad de las cláusulas que limitan la obligación de indemnizar cuando atenten contra la buena fe, las buenas costumbres, las leyes imperativas, o sean abusivas”.