Los vendedores de una propiedad en San Isidro quedaron procesados por “defraudación por suscripción de documento por medio de engaño”.
El motivo?
Según la denuncia, habrían vendido un departamento en un último piso y asegurado a los compradores que contaban con terraza de “uso exclusivo” y que sólo había pendiente un trámite municipal para terminar de aprobar una construcción hecha en ese lugar.
Pero poco después, los compradores descubrieron que la realidad era otra: la Municipalidad de San Isidro había objetado la construcción antes de la puesta en venta, ordenó demolerla y declaró la existencia de una infracción.
La terraza había sido aprobada como techo de la propiedad, sin posibilidad de uso
Acusación
“Se les imputa” a los vendedores “haber inducido a error” a los compradores “mediante engaño”, recordó la sentencia de la Cámara Nacional en lo Criminal que acaba de confirmar los procesamientos.
La venta se pactó en octubre de 2019, mediante una escritura firmada en la ciudad de Buenos Aires.
Según la denuncia todo se habría hecho “a sabiendas que la construcción en seco ubicada en el quinto piso, incluida en la escritura como de uso exclusivo, había sido realizada de manera antirreglamentaria, y catalogada como “techo” y “terraza inaccesible”, circunstancias que no informaron a los compradores”
“Dicha construcción, al infringir las normativas de la zona debía ser demolida. Ello por disposición expresa de la Municipalidad de San Isidro” emitida varios años antes, en 2014.
El incumplimiento derivó en una recategorización del inmueble a “construcción inapropiada” que implicó un reajuste en la Tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL)
Defensa
La defensa de los vendedores reclamó el sobreseimiento. Sostuvo en lo principal que “no existió ningún ocultamiento en la operación de compraventa del inmueble” ni “engaño o ardid”
De manera subsidiaria, se planteó que “más allá de que lo hubiesen ocultado” los compradores debían ” haber tomado los mínimos recaudos necesarios de manera previa a llevar a cabo la operación”.
” Por último, refiere que el presente caso es un conflicto comercial y la existencia o no de vicios redhibitorios al momento de la venta del inmueble está siendo analizada en el fuero del Departamento Judicial de San Isidro, provincia de Buenos Aires”
Decisión del Tribunal
Los jueces del Tribunal de Apelaciones de la ciudad de Buenos Aires evaluaron que ante las constancias del caso comparten “el temperamento incriminatorio adoptado por el juez de la instancia anterior, por cuanto se encuentran probadas, con la probabilidad que requiere esta etapa, tanto la materialidad del suceso como la responsabilidad que en éste les cupo” a los vendedores
“Se determinó que ambos imputados no sólo conocían la existencia de los expedientes municipales” relativos al destino autorizado para esa terraza, “sino que, además, años antes los habían intimado a paralizar la obra que estaban efectuando en la terraza del quinto piso del edificio y, luego, a su demolición. “Además, sabían que la terraza era ‘inaccesible’ y que figuraba como techo” por el plano aprobado en la Municipalidad.
“Lo expuesto es relevante a la hora de analizar el caso a estudio, pues justamente en ello es donde radica el engaño: los imputados a través de la afirmación plasmada en tanto en el boleto de compraventa como en la escritura traslativa de dominio respecto al “uso exclusivo” que iban a tener los compradores de la terraza, ocultaron su estado real y lograron que se concrete la disposición económica de los denunciantes”, concluyó la Cámara.
Y sobre todo, remarcaron los jueces, “si se atiende a que los compradores lo consideraban determinante para definir la operación”
“En esas circunstancias la omisión de brindarles la información sobre lo sucedido en aquellos sumarios -con anterioridad a poner en venta el inmueble- acredita el dolo requerido por la figura en análisis, en la medida que recae sobre un elemento primordial de la operación económica en cuestión”
” Y si bien los imputados en su descargo refirieron que les habrían dicho a los aquí querellantes que la terraza poseía irregularidades y que ellos no se harían cargo, lo cierto es que ello, tal como se alegó en la denuncia, su referencia aludía únicamente a que restaba la autorización correspondiente”
Esto ” de acuerdo a lo ya acreditado dista considerablemente de la realidad; la magnitud de la “irregularidad” convertía, desde el principio, a la terraza que se había asentado “de uso exclusivo” en inaccesible con más la multa por haberse construido y su intimación a su destrucción”
“Lo que se dejó entrever con esa afirmación fue que debía iniciarse el trámite respectivo ante la municipalidad, no que ya había un expediente en el que se había decidido que se estaba ante una infracción y se ordenaba su demolición”, remarcó el fallo.
Negligencia de la víctima
El argumento relativo a la “negligencia de la víctima” no prosperó.
” Cabe referir que esta postura es mayormente planteada respecto a los delitos de estafa y, en relación a ello, ya se ha sostenido que “(…) toda estafa presupone un descuido de la víctima y que ello es en definitiva lo que hace posible que tenga éxito el engaño”
A la víctima “no se le puede exigir una exigua averiguación sobre qué es lo que sucedió con aquella terraza. Más cuando tanto en el boleto de compraventa y en la escritura ya se había dejado asentado su uso exclusivo”
“Por el contrario, pesaba sobre los imputados un deber de veracidad al vender un inmueble que poseía un problema de tal magnitud y aún más al tener en cuenta la especial importancia que le dieron los compradores a la terraza”, concluyeron la jueza Magdalena Laiño y el juez Ignacio Rodríguez Varela
También confirmaron un embargo por 45.000.000 millones de pesos.